长沙诚和物业管理有限公司与陈皓物业服务合同纠纷一审民事判决书

(2018)湘0121民初1142号

湖南省长沙县人民法院

民事判决书

(2018)湘0121民初1142号

原告：长沙某某物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉南路059号004栋901房。

法定代表人：景某某，总经理。

委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。

被告：陈某，男，1968年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。

原告长沙某某物业管理有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘长青、被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费6062.8元；2、被告支付原告物业管理服务费滞纳金4313.38元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告陈某答辩称，第一，答辩人并未与原告签订任何物业服务合同，且答辩人对小区业主委员会一无所知，从未承认过该委员会，从未通知答辩人参加过该委员会的任何会议，也从未对答辩人尽过告知义务，现原告就业主委员会与其签订的物业服务合同来起诉答辩人，没有事实和法律依据；第二，答辩人房屋卫生间顶部从2009年起开始漏水，阳台从2010年起开始漏水，主卧室外墙有一处渗水，从2009年起答辩人多次向物业公司反映，但都没有对我的房屋进行维修。根据相关规定，屋顶系公共区域，属于物业维修范围。因此，就算物业委员会签订的合同有效，原告的物业服务也存在瑕疵；第三，这些年，答辩人每次到物业公司缴纳电费和水费，从来没有工作人员找答辩人协商解决物业管理费缴纳和房屋质量问题事宜，也从未收到律师函；第四，物业服务合同是2010年7月9日签订，约定服务为2010年8月1日起，而原告起诉的收费日期为2010年4月至2018年2月，故请求法院不支持前四个月的物业管理费；第五，如果法院判决答辩人承担物业费，请法院督促物业公司对答辩人的房屋漏水问题进行维修。

查明的事实

经审理查明，本院确认如下事实：

1、被告陈某系长沙县星沙镇灰埠社区明月路35号大众传媒教师公寓16栋303号房屋的业主，房屋建筑面积为119.78㎡，该房屋已交付，且业主已经入住。

2、2008年1月7日，原告与湖南大众传媒职业技术学院工会、湖南大众传媒职业技术学院教师公寓业主委员会（以下简称业委会）签订了一份《物业服务合同》。合同约定，甲方将湖南大众传媒职业技术学院教师公寓委托给原告（乙方）实行物业管理；物业服务费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.5元/㎡/月（入住户住宅），按月收取；乙方违反合同约定，未按照约定提供服务，甲方有权按照《物业服务考核办法》收取乙方违约金并有权要求乙方限期整改；业主或者物业使用权人违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间，交纳有关费用的，原告可以从定期公布后五个工作日内，从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金。委托管理期限自2008年元月10日起至2010年元月9日止。另，合同针对双方权利义务、物业管理服务内容及质量、其他有偿服务费用等条款进行了相关约定。合同签订后，原告一直向被告提供物业服务至今。

2、2010年7月9日，原告与业委会重新签订了一份《物业服务合同》。合同内容对物业服务费缴纳标准、委托管理期限进行了变更，其他合同内容与2008年1月7日签订的《物业服务合同》一致。物业服务费交纳的具体标准变更为为0.55元/㎡/月（入住户住宅），按月收取；委托管理期限自2010年8月1日起至2014年3月31日止。合同签订后，原告一直向被告提供物业服务至今。

3、2014年4月1日，原告与业委会签订了《续约协议》，约定原告继续为大众传媒教师公寓提供物业服务，各种事项均继续按照2010年7月9日签订的《物业服务合同》之约定条款执行。

4、被告拖欠原告自2010年4月1日至2017年12月31日止，共计93个月的物业服务费6103元。

5、原告于2018年1月16日委托湖南鸿明律师事务所向被告发出律师函，要求其缴清拖欠的物业费，被告未予答复。

判决的理由与结果

本院认为，一、依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。原告与湖南大众传媒职业技术学院工会、业委会于2008年1月7日签订了《物业服务合同》。合同期满后，原告继续为涉案小区提供物业服务，故原告与被告双方已形成事实物业服务合同关系。原告与业委会又于2010年7月9日签订了《物业服务合同》、于2014年4月1日签订了《续约协议》，以上两份《物业服务合同》以及一份《续约协议》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告作为业委会依法选聘的物业服务管理企业，应依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。三、解决房屋漏水问题也不是物业服务管理企业的当然职责。如果是房屋质量问题应该由开发商承担责任，如果是居住使用期间人为原因导致的，应该由责任人承担责任；关于16栋屋面外墙防水维修问题，原告已启动了使用维修基金的程序，但未得到《住宅专项维修资金管理办法》规定的“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二”的业主签字同意，维修基金最终启用失败，但原告已经尽到其管理职责，被告应履行足额交纳物业服务费的合同义务。被告自2010年4月1日至2017年12月31日止，共计93个月未缴纳物业服务费，累计金额6103元[(119.78㎡×4月×0.5元/㎡/月)+(119.78㎡×89月×0.55元/㎡/月)]，原告主张6062.8元,不违反法律规定，本院予以支持；对于原告主张被告给付物业费滞纳金4313.38元，本院认为该主张标准过高，本院酌情认定为1000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、限被告陈某于本判决书生效之日起十日内支付原告长沙某某物业管理有限公司物业服务费6062.8元；

二、限被告陈某于本判决书生效之日起十日内支付原告长沙某某物业管理有限公司物业服务费滞纳金1000元；

三、驳回原告长沙某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费31元，由被告陈某负担。

本判决为终审判决。

审判员： 刘建红

二Ｏ一八年五月三日

法官： 助理胡赟

书记员： 成靖